Как совершить выгодную покупку квартиры. Анализ технических характеристик. Достоинства и скрытые недостатки каждого варианта . Как совершить выгодную покупку квартиры. Анализ технических характеристик. Достоинства и скрытые недостатки каждого варианта

Что нужно знать?

Перед тем, как приобрести недвижимость, стоит учесть основные критерии:

  1. Стоимость. Вторичное жилье обладает фиксированной стоимостью, в то время как цена 1 м2 первичного жилья зависит от стадии строительства. Перед покупкой стоит определить свой бюджет и выбрать форму оплаты ‒ ипотека, разовый платеж или другой вариант.
  2. Сроки заезда. После приобретения вторички покупатель в большинстве случаев может заехать в помещение после проведения сделки. С новостройками дела обстоят несколько сложнее. Если строительство завершено, покупатель может въехать в недвижимость в ближайшие месяцы. А если стороны заключили договор еще на этапе котлована, то человеку придется ждать год или два, пока завершится строительство. Срок может быть существенно растянут.
  3. Выбор. На рынке вторичной недвижимости есть масса вариантов. Здесь практически каждый покупатель сможет найти предложение, отвечающее его запросам. В случае с новостройками, наиболее перспективная недвижимость приобретается еще на этапе котлована. А если строительство уже завершено, то на рынке остаются, как правило, не самые благоприятные варианты.
  4. Вложения. Перед тем, как взять недвижимость, стоит трезво оценить, сколько денег придется в нее вложить. Никто не хочет жить в помещении с голыми стенами. Как правило, первичная недвижимость предлагается под черновую отделку. Квартиры на вторичном рынке приобретаются уже с ремонтом, пригодным для проживания. Но в большинстве случаев новые владельцы делают собственный ремонт, полностью обновляя интерьер, сохранившийся от прежних хозяев.
  5. Риски. И в том, и в другом случае покупатель определенным образом рискует. При приобретении первичной недвижимости существует риск того, что застройщик затянет строительство на годы. Также строительная компания вполне может обанкротиться. Такие моменты сложно предвидеть заранее, а после финансовых вложений деньги уже будет не забрать. При приобретении вторичного жилья существует риск купить квартиру с обременением.

Что нужно знать о новостройках

Высокие потолки, просторные холлы, современные отделочные материалы и прочные монолитные конструкции – всем этим привлекают покупателей новые дома. Но это далеко не единственное, что следует знать о них. От прелестей рекламного проспекта новоселов иогкт отделять суровые и малокомфортные реалии.

1. Строительная площадка вместо двора. При возведении нескольких очередей или корпусов вместо обещанных газончиков и детских городков под окнами в течении нескольких лет могут продолжаться строительные работы. Это следует учитывать покупателям первой очереди крупных жилых комплексов.

2. Многие предпочитают новые дома, чтобы воплощать самые смелые дизайнерские идеи. Однако приходится помнить, что фантазия без границ возможна только в монолитных сооружениях, кирпичные и панельные здания потребуют обязательного согласования планируемых перепланировок, а некоторые их варианты окажутся невозможными.

3. С отделкой или без? Размышляя, какую квартиру лучше купить, вторичку или новостройку, не забывайте, что значительная часть сдается без отделки, и речь идет вовсе не о плитке или обоях. Покупателя в прямом смысле встретят голые бетонные стены, полы и потоки. Вложения в доведение такой «коробки» до жилого вида потребуются значительные, ведь все отделочные работы от проводки до штукатурки лягут на плечи новоселов.



Рынок вторичного жилья: быстрый переезд и риски

Рынок вторичного жилья: быстрый переезд и риски

Покупка жилья на вторичном рынке удобна в силу того, что сделку можно оформить сравнительно быстро и в оговоренный срок переехать в квартиру или сдать ее в аренду. Можно сразу познакомиться с ближайшими соседями, прогуляться по району, оценить инфраструктуру. Риски в данном случае связаны наличием вероятности того, что при продаже:

  • не учтено обременение, наложенное на недвижимость;
  • прежний собственник не имел права продавать квартиру по иным причинам;
  • продавцам удалось скрыть изъяны, и в итоге покупка недорогого жилья оборачивается существенными вложениями на капитальный ремонт;
  • перепланировка жилья не узаконена, и в ходе работ нарушены нормативы, что влечет за собой штрафы и прочие неприятности, с которыми придется разбираться уже новому владельцу.

Все это может привести к тому, что сделка будет признана незаконной, недвижимость вернется к прежнему собственнику (из которого нужно будет как-то «вытряхивать» уплаченные деньги) или покупатель пострадает иным образом.

Оценить все риски в этом случае без должной подготовки непросто, и выбирая «вторичку» лучше сразу планировать расходы на юридическое сопровождение сделки.

Какой выбор будет правильным? Универсальные рекомендации с учетом конкретных факторов

Выбор между вторичным рынком и покупкой жилья в новостройке – это первый важнейший шаг, который надо сделать каждому, кто планирует приобретение недвижимости. Далее уже намного проще - можно определяться с районом, требованиями, способами поиска подходящего варианта. Универсальные рекомендации для всех потенциальных покупателей жилья будут весьма условными, но главная из них, пожалуй, подойдет всем: если вопрос именно в цене, то расчеты надо вести с учетом всех присутствующих факторов.

По сути, у всех, кто желает купить жилье, есть четыре варианта:

• приобретение квартиры на любом из этапов строительства дома, и в этом случае экономия может оправдать ожидание ввода в эксплуатацию;

• покупка жилья по переуступке, когда дом уже достроен, что обойдется намного дороже, но можно сразу вселяться и приступать к обустройству квартиры, да и риска, связанного с несвоевременным вводом дома, в этом случае нет;

• квартира в новостройке, которая совсем недавно стала частью вторичного рынка (то есть – у первого собственника);

• жилье в доме прежних лет застройки, которое, собственно и принято называть полноценной «вторичкой».

Преимуществом первых двух вариантов является то, что покупатель становится первым собственником, и квартира изначально является юридически чистой, что избавляет от рисков, а соответственно – от расходов, связанных с привлечением юриста для проверки. Впрочем, при выборе третьего варианта история квартиры будет не слишком большой, а значит, не потребуется много времени и ресурсов на проверку документации.

Большинство квартир в домах, построенных десятилетия назад, имеют длинную историю переходов права собственности. Ее крайне важно изучить перед оформлением сделки, особенно если она заключается без юридической поддержки и помощи риелтора.

Юридические риски

Фото 2

За последние годы предпринято немало усилий, чтобы юридически обезопасить покупателей. Годы дикого рынка остались позади, а сама процедура государственной регистрации сделки исключает большую часть возможных мошеннических схем. Но полностью гарантировать безопасность все еще невозможно.

Существенным минусом вторичных квартир является долгая история владения. Здесь действует обязательное правило – если на одном из этапов сделка признается нелегитимной, то и все последующие передачи от владельца к владельцу также оказываются недействительными. В итоге всегда страдает конечный собственник.

Наибольший риск несет переход права по завещанию – доказать, что других претендентов на недвижимое имущество не существует, невозможно. Больше всего покупатели не любят свежее наследство по завещанию, с подозрением относятся к дарственным, избегают вариантов, где фигурировал договор ренты – ведь все вышеперечисленное можно оспорить в суде.

Подобные риски в случае с новостройками сведены к нулю, однако здесь скрываются свои подводные камни. В основном, покупатели страдают от двух бед – замороженного строительства при недостатке финансирования и от незамеченных проблем с документацией. Если во внезапных финансовых затруднениях инвесторов вины покупателя нет, а печальный опыт говорит о возможном разорении даже крупных и прежде успешных застройщиков, то во втором случае причиной становится лень или юридическая безграмотность.

Вся документация должна быть предоставлена клиентам по первому требованию, а добросовестный продавец охотно и подробно расскажет обо всех полученных разрешениях – от договора аренды или покупки земли до последних согласований с государственными инстанциями. Такие документы должны быть выложены и на официальном сайте объекта.

Больше всего страдают легковерные соинвесторы и дольщики, поддавшись убеждениям, что разрешения будут оформлены задним числом. На сегодняшний день нормы и требования очень высоки, и любые нарушения в строительной и разрешительной документации легко могут стать поводом для замораживания объекта.

Государственный контроль в этой области настолько силен, что и успешное завершение строительства не станет гарантией счастливого новоселья. Уже готовые и заселенные здания при грубых нарушениях и фальсификациях с бумагами могут быть признаны самостроем и снесены.

Что такое первичное и вторичное жилье?

Первичной называют недвижимость, первым собственником которой становитесь вы. В роли такого жилья может выступать квартира, которая даже еще не построена.

Во-первых, заинтересованным в покупке первичного жилья мы уже рассказывали, как купить квартиру в новостройке. Во-вторых, если ваш выбор пал на существующую пока только на бумаге квартиру, то изучите закон № 214-ФЗ, регулирующий продажу жилья в домах, постройка которых только планируется или пока не завершена.

Согласно этому закону, застройщик обязан закончить строительство и ввести дом в эксплуатацию, чтобы все участники программы (покупатели) смогли получить описанные в договорах квартиры (объекты строительства). После подписания акта приема-передачи покупатель обязан зарегистрировать свое право собственности на квартиру. После этого жилье считается вторичным.

Вторичной называют недвижимость, собственником которой выступает юридическое или физическое лицо. Жилье может иметь статус частного, муниципального или государственного, но принадлежать ко вторичному рынку оно от этого не перестает.

Даже если квартира расположена в новом доме, которому меньше года, все равно она будет считаться вторичным жильем. Здесь и кроется подвох в определении того, что лучше для покупки, ведь даже новая квартира может относиться к категории вторичного жилья.

Фото 2

Качество строительства

Качество строительства

Строительные технологии развиваются: новостройки воздвигают по современным нормативам и применяют новые материалы. С одной стороны это повышает качество строительства, но всегда нужно учитывать "человеческий фактор". Застройщики могут экономить на материалах.

В середине ХХ века массовую застройку типовыми домами производили при помощи профессиональной рабочей силы и всегда присутствовал контроль со стороны властей. Сейчас ситуация изменилась, поэтому нередко новые дома, которые простояли пять лет дают сильную усадку и в конструкциях появляются трещины.

Выбирать новостройку нужно очень внимательно и осторожно, чтобы не пришлось через 10 лет производить реконструкцию здания. Вторичный жилой фонд в этом плане выигрывает - так как дома проверены временем.

Ценообразование: что влияет на стоимость квартиры?

Вне зависимости от того, выбирается первичка или вторичка, на стоимость жилья оказывают воздействие следующие базовые факторы:

  • район и конкретный квартал (дорогой и престижный или отдаленный);
  • уровень и перспективы развития инфраструктуры;
  • транспортная доступность;
  • возможности и стоимость парковки;
  • благоустроенность окружающей территории;
  • качественные показатели дома и характеристики конкретных квартир;
  • этаж, наличие и качество (количество) лифтов;
  • возможности для перепланировки.

Плюсы и минусы

Достоинства покупки вторичного жилья:

  • практически всегда ‒ отсутствие недавно заехавших соседей, которые осуществляют ремонт;
  • шанс на заселение в сжатые сроки;
  • заранее известная стоимость коммунальных услуг.

Недостатки покупки вторичного жилья:

  • отсутствие инвестиционный перспективы такой недвижимости;
  • нужда в ремонте;
  • риски приобретения жилья с обременением;
  • износ коммуникаций и конструкций дома;
  • соседи из разных социальных слоев;
  • старая инфраструктура поблизости.
Узнайте, как проверить квартиру в новостройке перед покупкой.

Можно ли приобрести готовую новостройку в ипотеку? Информация здесь.

Как оформить новостройку в собственность? Подробности в этой статье.

Достоинства покупки квартиры в новостройке:

  • страхование сделки и ее юридическая прозрачность;
  • высокий класс недвижимости;
  • возможность приобретения помещения с хорошим ремонтом;
  • наличие ипотечных программ с привлекательными условиями;
  • новая инфраструктура поблизости;
  • как правило ‒ соседи из одного социального класса;
  • современные коммуникации, конструкции дома, оборудование;
  • возможность воспользоваться выгодными предложениями при покупке.

Недостатки покупки квартиры в новостройке:

  • в некоторых случаях ‒ необходимость ждать в течение 1-2 лет, когда застройщик завершит строительство;
  • заранее неопределенная стоимость коммунальных услуг;
  • дом может дать усадку;
  • заранее неизвестно, какими людьми окажутся соседи;
  • шум от ремонта других соседей.

Новостройка или вторичка: что лучше?

Прежде чем ответить на вопрос: «Какую квартиру лучше купить ‒ вторичку или новостройку в 2019 году?», стоит привести аргументы в пользу каждого вида недвижимости.

Аргументы в пользу первичного жилья:

  1. Психологический комфорт, чистота квартиры. В целом, при заезде в первичное жилье у покупателя возникает психологический комфорт первого владельца. Отпадает необходимость в замене изношенных коммуникаций в квартире. Если проводится ремонт, то его стоимость в дальнейшем компенсируется, поскольку после заселения дома цена такого жилья вырастет примерно на 20%.
  2. Выбор. При приобретении квартиры в новостройке покупатель в большинстве случаев может выбрать подъезд, этаж, месторасположение квартиры и даже предпочтительный вид из окна. В случае со вторичкой, приходится довольствоваться тем, что предлагается.
  3. Подъезды. Современное жилье строится с учетом всех актуальных норм. При въезде в новостройку покупатель увидит широкие подъезды, большие двери, наличие грузовых лифтов. Все в новостройке сделано так, чтобы людям было удобнее въезжать. Кроме того, в новостройку, как правило, въезжают граждане, которые приобрели жилье за свои заработанные деньги. Поэтому им и в голову не придет портить подъезды, бросать мусор и окурки. Во вторичке же часто проживают граждане, получившие квартиры по наследству от родственников или от государства в результате приватизации. Поэтому в такой недвижимости можно найти соседей, которые привыкли не доносить мусор до баков или кидать окурки в подъезде.
  4. Конструкции и инфраструктура. Застройщик гарантирует работоспособность всех инженерных коммуникаций, проложенных в доме. В новостройках имеются современные системы охранной сигнализации, видеонаблюдения и пожаротушения, чем, к сожалению, не может похвастаться большинство вторичных домов. Вокруг новостройки расположена вся необходимая инфраструктура: новые детские площадки, просторные дворы, поликлиники, детские сады и школы. Все элементы инфраструктуры находятся в шаговой доступности. Кроме того, рядом с современными домами запроектированы вместительные парковки, что актуально для многих новоселов. Как правило, рядом со многими вторичными зданиями, возведенными еще в советское время, парковки отсутствуют или рассчитаны на 10-15 машиномест, что недостаточно с учетом современных реалий.
  5. Приобретение недвижимости, свободной от обременений. Вторичное жилье может скрывать неприятные сюрпризы. К примеру, появится претендент на недвижимость, который несколько лет назад отказался от приватизации в пользу родственника, поэтому получил право на проживание в помещении пожизненно. Кроме того, во вторичном жилье может оказаться незаконная перепланировка. Приобретение жилья в новостройке не таит таких неприятных моментов.
Читайте, как купить нежилое помещение в новостройке.

Как принимать квартиру в новостройке? Смотрите тут.

Аргументы в пользу вторичного жилья:

  1. Приобретение готового жилья. Большинство покупателей остаются довольны стандартной планировкой помещения и не видят необходимости в кардинальных изменениях. Максимум, что они делают ‒ косметический ремонт. В то же время как при ремонте в новостройке покупатель в большинстве случаев должен провести стяжку пола, штукатурку стен, покрасочные работы, поклейку обоев, укладку полов, устройство потолков, установку сантехники и т. д.
  2. Район. Часто район является важным критерием при приобретении недвижимости. Если покупатель желает купить первичную квартиру в конкретном районе, то он может быть разочарован. Дело в том, что среди новостроек выбор будет крайне ограничен. А вот вторичную недвижимость можно отыскать в любом районе.
  3. Стабильная работа оборудования. Хотя при возведении новостроек и используются современные технологии, все новые коммуникации будут нуждаться в отладке. Лифт в новых домах может не работать неделями. Кроме того, могут начаться перебои с отоплением. Во вторичном жилье, как правило, такое не встречается, конечно, если не принимать во внимание совсем старые дома.
  4. Честная сделка. Сейчас гораздо меньше мошенничества на рынке вторичной недвижимости, поэтому почти нет историй об обманутых покупателях такого жилья. Гораздо выше шанс нарваться на недобросовестного застройщика при приобретении первичного жилья. Ведь чем на более ранней стадии вложены средства ‒ тем выше вероятность оказаться в итоге обманутым. Что уж говорить о том, что перенос сроков сдачи первичного жилья ‒ это, скорее, обыденное дело.

На основании вышеприведенных аргументов каждый может самостоятельно сделать вывод, какая недвижимость лучше в его случае.

Если оформлять в ипотеку

И новостройки, и вторичное жилье можно брать в ипотеку. Однако здесь тоже существуют свои нюансы. Не все банки готовы кредитовать приобретение недвижимости в строящемся доме. А застройщик, как правило, аккредитует жилье всего в паре финансовых учреждений, поэтому перед покупателями не остается особого выбора.

Ставка по такой ипотеке будет на несколько процентов выше, чем ставка по ипотечному кредиту на приобретение вторички.

Оформить ипотеку на приобретение вторичной недвижимости можно в большинстве банков. Однако финансовые конторы не готовы кредитовать покупку квартир в совсем старых домах.
Фото 3

Что дешевле: вторичка или новостройка?

Считается, что строящееся жилье априори стоит дешевле готового. Покупатели выступают соинвесторами – вложившись на этапе котлована, они получают существенную скидку. И это справедливо – ведь расплатой за низкую стоимость становятся долгие месяцы, а чаще – годы ожидания. Однако в каждом регионе – свои правила, которые диктует рынок. Если изучить статистику, то можно заметить, что более низкая стоимость новостроя вовсе не является аксиомой.

На сегодняшний день Москва, Ленинградская область и Нижний Новгород играют против правил, продавая стены дороже готовых квартир. Челябинск, Ростов-на-Дону и Самара честно демонстрируют ощутимое различие в пользу новостроек. В среднем же по стране стоимость квадратного метра в обоих сегментах постепенно сравнивается, хотя вторичка все еще стоит дороже.

Такое нарушение правил легко объяснить. Как только застройщик оформляет свеже-сданные квартиры в собственность, новое жилье становится вторичным. Хотя от момента приемки Госкомиссией проходит совсем короткий срок, оформление сделки будет иным. Вместо долевого участия или переуступки права требования продавец и покупатель смогут подписать обычный договор купли-продажи недвижимости. Высокая стоимость таких востребованных объектов и влияет на рынок, уравнивая статистику в обоих сегментах.

Дешевле всего обойдутся квадратные метры, которые существуют пока только на бумаге – здесь ждать придется не только оформления собственности, но и возведения стен, при этом получить твердые гарантии, что стройка будет идти строго по графику и не замрет на любом из этапов – невозможно. Можно лишь полагаться на собственную интуицию, и на положительную историю выбранного застройщика.

Чем ближе к приемке здания Госкомиссией, тем активнее растут цены. К моменту заселения они окажутся сопоставимы со вторичным рынком, при том, что от вручения ключей до получения свидетельства о праве собственности может пройти от 6 месяцев до 2 лет.

Фото 4

Оценка параметров недвижимости: сравниваем различное?

Сравнение вариантов - покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке (по ценовому параметру) осложняется тем, что приходится сопоставлять несколько разные объекты недвижимости. Новые и старые дома отличаются не только по площади квартир и планировке, но и по технологии строительства, используемым материалам, возможностям для дальнейшего обустройства. Иными словами – отличия заключаются в уровне комфорта проживания или потенциале его улучшения. Кроме того, имеют значение местоположение и транспортная доступность, которая в обоих случаях может существенно отличаться.

Если рассмотреть перспективы инвестирования в новостройку на начальных этапах возведения и покупки квартиры на вторичном рынке, существенное ценовое преимущество будет на стороне нового дома. Это преимущество может достигать даже 40-50%, если в процессе ожидания семья не арендует квартиру, а имеет свою, пусть и скромную жилплощадь.

Понятно, что если сравнивать стоимость уже полностью приведенных в жилое состояние квартир в новостройке и цену недвижимости на вторичном рынке, второй вариант зачастую оказывается дороже. Но здесь стоит учитывать, что квартиры в новых домах, как правило, просторнее, и даже самые бюджетные варианты часто выигрывают по качеству инженерных коммуникаций. Квартиры в домах, которые совсем недавно стали частью вторичного рынка, могут быть дороже, чем жилье в «свежих» новостройках, поскольку они, по сути, объединяют преимущества обоих сегментов, и это многие покупатели понимают.

В процессе выбора многие уделяют внимание такому показателю, как предполагаемые расходы на ремонт. Здесь тоже необходимо рассматривать конкретную ситуацию. При ремонте в новостройке, сданной без отделки, все придется начинать с нуля. В то же время, если предполагается существенная перепланировка квартиры в старом доме, стоит учитывать финансовые и временные затраты на многоэтапные согласования.

Немаловажным пунктом является предстоящая оплата коммунальных услуг. Притом, что площадь новостроек больше, нередко их содержание оказывается даже более экономичным, качественная теплоизоляция, наличие приборов учета потребляемых ресурсов – все это позволяет неплохо экономить.

В большинстве современных домов применена горизонтальная разводка отопительной системы, что позволяет самостоятельно устанавливать температурный режим и вносить оплату по счетчику.

Итак, при сравнении квартир надо учитывать стоимость ожидания, цену самого жилья и ремонтных работ в новостройке, а также цену квартиры, расходы на проверку документов, снятие обременений и расходы на ремонт вторичной квартиры - но даже при таком сопоставлении будут иметь место погрешности.

Строительные нормативы

Строительные нормативы

Основная часть вторичной недвижимости была построена во времена когда СНиПы были обязательны, поэтому в квартирах соблюдены нормативы соотношения площадей и соблюден уровень инсоляции.

Инсоляция - это проникновение солнечного света в жилые комнаты. Согласно СНиПу солнечный свет должен проникать в каждую квартиру и солнечные лучи должны задерживаться в комнате не менее чем на два часа. Этот норматив был принят в середине ХХ века как эффективный метод борьбы с туберкулезом (прямой солнечный свет обеззараживает воздух).

Совсем недавно главный архитектор Москвы заявил, что по его мнению инсоляция - это атавизм. Следовательно, можно ожидать, что будет разрешено девелоперам строить квартиры в которые не проникает солнечный свет.

СНиПы были разработаны для того, чтобы каждая квартира соответствовала нормативам и требованиям. Сегодня СНиПы переписаны в своды правил и носят рекомендательный характер.

Отказ от СНиПов не всегда гарантирует комфорт проживания, поэтому если для вас важно, чтобы солнечный свет проникал в квартиру, то предпочтительнее выбирать вторичную недвижимость.

Перед покупкой квартиры в новостройке уточните расположение дома относительно сторон света. Если окна квартиры выходят на север или северо-запад, то не стоит ждать в окнах солнечного света. В северных широтах России эти стороны света закрыты для солнца.

Для Москвы и Санкт-Петербурга идеально выбирать квартиру окна которой выходят на юг (юг, юго-запад, запад, восток, юго-восток). Это гарантирует проникновение прямого солнечного света.

Фото 5

Ипотека: что выбрать при одобренном кредите?

Предпочтения кредитных организаций очевидны и могут легко склонить чашу весов в сторону новостроек. Прежде всего, выгодно отличается процентная ставка – в данном случае разница составит от 0,5 до 1%. Учитывая долгосрочность выплат по ипотеке, разница всего в 1 процент в итоге выливается в крупную сумму.

Проще пройдет сбор и рассмотрение документов – от покупателей потребуется предоставить только договор долевого участия с застройщиком. Сама процедура одобрения окажется быстрее – ведь таких сделок у аккредитованного застройщика в выбранном банке будет немало. Избавлен покупатель и от рисков срыва сделки при одобренной ипотеке – здесь не будет ни нескольких собственников, один из которых внезапно решить переиграть, ни отрицательных решений органов опеки. При большом количестве предложений продавец не выберет другого покупателя, а терпеливо дождется всех согласований и одобрений.

При ипотечной покупке на вторичном рынке заемщику придется тщательно изучать предыдущую историю покупки, помня о том, как не любят банки сделки с несовершеннолетними владельцами долей и с имевшимся привлечением материнского капитала. Хотя тщательная проверка банком всей цепочки предыдущих собственников страхует и самого покупателя, не все добросовестные продавцы согласятся ждать финального решения и одобрения, и предоставлять запрашиваемые дополнительные документы. Действительно выгодные варианты вполне могут уйти к покупателю со свободными деньгами.

В отличие от обычного продавца, представители застройщика смогут грамотно и точно проконсультировать по вопросам ипотечной покупки при первом же обращении, опираясь на фактический опыт сотрудничества с банком. Чаще всего покупателям предложат и бесплатные услуги специалистов, которые будут сопровождать и направлять клиента при оформлении ипотеки.



Вопросы и ответы

Чем отличается готовое жилье , от строящегося?

Для чего нужна закладная , если дом построян, но квартира не сдана?

Эксперт:

Искандэр!

Чем отличается готовое жилье, от строящегося?

Искандэр

Готовое жильё приобретается покупателем по договору купли-продажи, где предметом будет жилое помещение с уже. как правило, присвоенным кадастровым номером. То есть, это уже имеющаяся в наличии квартира.

Строящееся жильё покупатель получит только в будущем, когда застройщик завершит строительство и передаст готовую новостройку дольщикам. Такая сделка проходит по договору долевого участия (ДДУ — заключается между застройщиком и дольщиком) или по договору переуступки права требования  (ДУП — заключается между дольщиком и новым дольщиком). В этом случае  покупатель (дольщик) оплачивает право получить жильё в будущем.

Для чего нужна закладная, если дом построян, но квартира не сдана?

Искандэр

Я понимаю — Вы оформляете ипотеку в банке…

Закладная нужна. В данном случае кредитор, предоставивший кредит на сделку, становится залогодержателем права требования. Как я выше указывала — покупается только право получить в будущем жильё. И если заемщик (дольщик) не будет возвращать  ипотеку, то право требования перейдёт по закладной к кредитору (банку).

В общем, закладная в этом случае обязательно оформляется.

Удачи!

Подскажите, пожалуйста, каких "подводных камней" можно ожидать при покупке жилья на вторичном рынке, чего не возможно увидеть в документах и проследить?

Эксперт:


Владислав, на самом деле очень общий вопрос и просто так не ответишь на него.

Если отвечать общими фразами, то основное о чем я знаю, это:

1) поддельные документы на квартиру;

2)неправильное оформление приватизации;

3)совершение с этой квартирок сделок в прошлом, при которых нарушены права 3х лиц (например в наследовании одного не уведомили а он начал оспаривать);

4)покупка квартиры с детьми;

5)покупка квартиры из под ареста;

6)регистрация временных жильцов, детей, наоборот когда собственник не зарегистрировал своих несовершеннолетних детей и тд.

При желании Вас «кинуть» можно все сделать быстро, Вам же необходимо перед покупкой, за минимальный срок, взять выписку из ЕГРП, поквартирной карточки и лицевого счета квартиры. Плюс всегда советую переговорить с соседями, иногда помогает.

Эксперт:

         Нужно иметь в виду, что при покупке недвижимости на вторичном рынке кроме продавца могут появиться наследники на недвижимость. Кроме того стоит обратить внимание на то, что квартира может быть заложена и являться предметом какого-либо судебного разбирательства.

         По квартирам, право собственности на которые возникло в результате приватизации, проведенной в 1992-1994 годах, при проведении приватизации в число собственников не включали несовершеннолетних детей, проживавших в квартире. Теперь могут появляться иски об оспаривании приватизации. 

        По поводу забытых наследников, они могут появиться совсем неожиданно. Перехода прав на квартиру наследования по завещанию  является скрытой опасностью, которая может привести к признанию сделки недействительной в судебном порядке. Но здесь срок оспаривания завещания ограничен общим сроком исковой давности и не превышает трёх лет, с тех пор как гражданин узнал или должен был узнать, что его права нарушены.

       Кроме того опасность может быть при продаже квартиры, в том числе и через доверенное лицо, недееспособным или ограниченным в дееспособности судом. Такой бывший собственник квартиры, с помощью адвоката или опекуна (попечителя) может подать  иск в суд о признании сделки ничтожной.  Имеется риск при продаже квартиры престарелым человеком, когда она или ее адвокат могут заявить, что в результате заболевания такой человек находился в состоянии, не позволявшем ему осознавать значение своих действий и руководить ими.

       При покупке квартиры вторичного рынка следует ознакомиться не только со свидетельством о собственности, но и с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры. В этой выписке будет отражена  история квартиры. Из реестра видно накладывались ли на квартиру  аресты, были ли обременение, возможные разбирательства.
           Если по квартире были споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения, срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью составляет три года.

          Если будет информация о наличии споров, по квартире, то можно попросить  собственника предоставить судебное решение.

         Как верно заметил коллега можно и поспрашивать соседей, в том числе о лицах, ранее прописанные в квартире, не не проживающих в ней, в том числе осужденных к лишению свободы на длительный срок,  подвергнутых принудительному лечению в психиатрических больницах. Если такие лица были, то нужно будет выяснять не сохранили ли они право пользования квартирой.

Эксперт:

Для покупки необходимо запросить выписку из ЕГРП, оформлять необходимо с собственником жилья, и помимо того что уже указали никто не застрахован от «пришибленных жизнью» соседей, здесь только опросы и беседы с соседями или бабками у подъезда и то информация по достоверности 50 на 50 . 

Эксперт:

Уважаемый Владислав!

Проверяйте у продавца на  наличие всех документов (право собственности, справку из БТИ)

Также поинтересуйтесь если ли у них дети и имеют ли они долю в собственности. Если несовершеннолетние являются собственниками, то требуйте разрешение органов опеки на продажу недвижимости.

Сделайте запрос в ЕГРП для проверки истории квартиры.

Пусть предоставят Вам  справку из ЖЭУ о том, что долги по кварплате отсутствуют.

При покупке недвижимости  в договоре  указывайте цену реальную.

Эксперт:

Один из главных документов, помимо перечисленных коллегами, расширенная Выписка из домовой книги, в которой перечислены все владельцы квартиры, начиная с даты сдачи дома в эскплуатацию, а также все основания регистрации и снятия с регучёта, а также адреса, куда выбыли прежние жильцы. Но получить её может только собственник жилья (продавец), так что требуйте её в первую очередь, а потом уже ориентируйтесь по тому, кто там вписан. А то ведь бывает квартира с прекрасной родословной, как я их называю: продавец по ордеру получил, всю жизнь прожил и сейчас продаёт. Это самые чистые варианты.

Эксперт:

уважаемый Владислав!

Мне очень понравилась Ваша формулировка: чего невозможно отследить в документах. Невозможно, например, если квартира передавалась по наследству, из документов узнать весь круг потенциальных наследников. Вдруг кого-либо злонамеренно не уведомили о смерти наследодателя и он случайно узнает об этом печальном известии? В таком случае у него появится право обратиться в суд с иском о пересмотре сделки и, естественно, о восстановлении срока.

Конечно, теоретически покупатель не должен пострадать от таких неожиданностей. Он имеет право предъявить регрессный иск продавцу, то есть потребовать, чтобы тот возместил ему все убытки или уж по меньшей мере вернул то, что получил. Однако это право носит всего лишь теоретический характер. Даже если суд удовлетворит такой иск, далеко не всегда можно добиться исполнения судебного постановления, во всяком случае в разумный срок.

Поэтому, как мне кажется, агентства недвижимости должны предоставлять финансовые гарантии таких сделок. 

Эксперт:

Уважаемый Владислав!

Попросите продавца предоставить свидетельство о праве собственности на квартиру и правоустанавливающие документы к ней. Рекомендую внимательно прочитать документы, и сверить паспортные данные из свидетельства с паспортом.

Далее необходимо получить от собственника архивную(расширенную) выписку из домовой книги, которая позволит установить всех лиц, которые в квартире когда-то проживали, и тех из них, которые эту недвижимость приватизировали. Кроме этого, можно заказать в Росреестре расширенную выписку из ЕГРП, где будут отражены запреты, ограничения, обременения на совершение операций с данной квартирой. Просмотр этих документов осуществляется с целью, исключить любую возможность законных правопритязаний третьих лиц на квартиру (возможно когда-то были нарушены интересы несовершеннолетних и ограниченно или полностью недееспособных граждан).

Особенно внимательно нужно подойти к приобретению квартиры, которая перешла продавцу по наследству (особенно в ближайшее время), поскольку проверить, существуют или нет на квартиру другие претенденты, кроме продавца, очень сложно. При покупке квартиры, которая была приобретена по договору ренты с правом пожизненного проживания бывшего владельца, следует попросить предоставить продавца свидетельство о смерти рентополучателя. Можно настоять на предоставлении продавцом справок из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он не состоит на учете и желательно присутствовать при получении этих справок.

Вы можете дополнительно переговорить с соседями, но гарантия, что Вам дадут правдивую информацию, не велика.

Вместе с тем,  для заключения договора купли-продажи и дополнительной «проверки» квартиры, могут потребоваться следующие документы:

— справка БТИ (содержит в себе оценочную стоимость продаваемого объекта), а также технический паспорт;

 — справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и документы, подтверждающие уплату налога на имущество;

 — паспорт продавца, смененный по достижении определенного возраста, т.е. действительный;

 — письменное нотариальное согласие одного из супругов на отчуждение имущества, являющегося совместной собственностью;

 — письменный отказ участника общей долевой собственности от права преимущественной покупки;

 — разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества, если затрагиваются интересы несовершеннолетних или ограниченно, полностью недееспособных;

— решение суда, вступившее в законную силу, о признании гражданина безвестно отсутствующим, недееспособным, ограниченно дееспособным;

 — брачный договор (соглашение о разделе имущества);

Часть документов, являются платными, так что нужно быть готовым к дополнительным расходам. Кроме того, в случае попадания Вас в «неприятную ситуацию», в гражданском праве дается определение добросовестного приобретателя (п. 1 ст. 302 ГК РФ) — это лицо, которое не знало и не могло знать о том, что сторона, передающая ему имущество, не имела права его отчуждать, при этом выделяются два основания признании добросовестности покупателя: имущество должно быть приобретено по возмездной сделке; покупатель не знал и не мог знать о том, что продавец не является законным собственником. Но, даже в случае судебной тяжбы и при выигранном Вами деле, к сожалению, судебные решения не всегда исполняются. Поэтому лучше подстраховаться на этапе подготовки, чтобы быть более или менее уверенным в чистоте сделки. Удачи Вам! 

Источники

Использованные источники информации.

  • https://realtyurist.ru/novostrojka/novostrojka-ili-vtorichka-chto-luchshe/
  • https://srbu.ru/stroitelnye-raboty/484-novostrojka-ili-vtorichka-chto-luchshe.html
  • https://novostroev.ru/articles/chto-deshevle-vtorichka-ili-novostroyka-nyuansy-vybora-tipa-nedvizhimosti/
  • https://vsvoemdome.ru/dom/kupleprodazha/novostrojka-ili-vtorichka-chto-luchshe-plyusy-i-minusy
  • https://zen.yandex.ru/media/id/59316f0bd7d0a653a549d140/59c20df83c50f71d1160fffd
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий