Как купить квартиру и другую залоговая недвижимость Сбербанка на витрине имущества. Активы Сбербанка располагаются на специально отведенных площадках, типа domofond, стомость залоговой квартиры значительно ниже рынка.

Распродажа имущества должников Сбербанк

В случае если заёмщик не справляется с выплатой долга, банк вынужден принимать соответствующие меры для возврата средств. В этом случае самый объективный выход из ситуации, которую видит Сбербанк – продажа имущества должников. В зависимости от юридического статуса имущества этот процесс происходит по нескольким сценариям.

Первый и самый простой вариант развития событий – продажа залогового имущества.

Главной особенностью этого процесса является то, что кредитор вправе изъять и реализовать материальные ценности, выступающие в качестве залога без решения суда.

Даже если должник не согласен с таким положением вещей. В случае сопротивления со стороны заёмщика, финансовая организация инициирует судебный процесс. Сохранить залоговое имущество в собственности должнику не удастся.

Второй вариант предусматривает процедуру банкротство, в процессе которой происходит опись, и распродажа материальных ценностей, если их стоимость превышает 10 тысяч рублей. Этот процесс выполняется финансовым управляющим, который курирует банкротство физического лица. По законодательству страны имеется список имущества, на который не распространяется арест и реализация за долги:

  • Жилье, если оно единственное у должника, включая земельный надел, на котором он располагается;
  • Одежда, продукты питания и вещи, принадлежащие ребёнку;
  • Предметы первой необходимости;
  • Имущество, необходимое клиенту для осуществления трудовой деятельности;
  • Транспортное средство, предназначенное для инвалида или если оно является источником дохода;
  • Спортивные или иные награды.

Бытовая техника, имеющая определённую ценность, ювелирные изделия и другие ценные предметы, не являющиеся предметом первой необходимости, будут изъяты и проданы.

Процесс продажи

ПАО «Сбербанк» продажу залогового имущества проводит через торги. Имущество изымается у должника по обоюдной договорённости с банком или через суд. Прежде чем предпринять крайние меры, кредитор даёт возможность заёмщику решить проблему иными путями. В случае, если клиент докажет свою неплатёжеспособность, начнётся процесс реализации. Для этого необходимо:

Ирина Большакова

Банковский кредитный эксперт

За 1 минуту! Рассчитаем переплаты на калькуляторе. Предложим море выгодных предложений по займам, кредитам и картам, очень гибкие условия. Попробуем?)

Рассчитать
  • Доказать, что реструктуризация не решит проблему ни в одном из своих вариаций;
  • Подтвердить финансовые затруднения документально;
  • Дать согласие на реализацию, иначе оно будет получено в судебном порядке.

Как только все формальности соблюдены, представитель кредитора заключает договор, с указанием схемы для распродажи имущества. Продажа может быть реализована не только в прямом представлении, для покупки залогового и арестованного имущества можно использовать кредитные средства или переоформить долговые обязательства недобросовестного клиента на нового заёмщика и передать ему в собственность залоговое имущество.

ПАО «Сбербанк» в 2019 году даёт клиенту возможность самостоятельно реализовать имущество и погасить долг, если этого не последовало, то дело переходит в суд и после получения судебного решения заёмщик имеет ещё месяц на самостоятельную продажу. Такое решение более выгодно для должника, так как позволяет реализовать ценности по более высокой цене, чем это сделает банк через торги.

Сбербанк имеет специальную площадку для проведения интернет-торгов. На ней реализуются материальные ценности должников в режиме онлайн. Принять участие в торгах может каждый желающий, достаточно пройти регистрацию и внести взнос. Торги длятся от 3 месяцев до полугода. При этом если продать объект в первом потоке не удалось, процесс возобновляется через 30 дней.

Для возмещения долгов с помощью транспортных средств заёмщика допустим такой вариант, как лизинг автомобиля.

В этом случае транспорт передаётся в лизинговую компанию и используется другими клиентами по договору аренды. Хотя такой подход не имеет широкого распространения в России, это позволяет получить с транспорта доход больший чем при его прямой реализации, но в долгосрочной перспективе.

Что такое «залоговая квартира»

Недвижимость, переданная банку до момента полного погашения ипотечного кредита, называется «залоговым имуществом». При уклонении от уплаты задолженности залогодержатель вправе изъять имущественное обеспечение (квартиру) на основании решения суда, вступившего в законную силу. Продажа залоговой недвижимости осуществляется через программу «Витрина залогового имущества».

Как купить конфискованную квартиру

Важно! Продажа залоговых квартир от Сбербанка осуществляется после конфискации по решению суда, когда урегулировать спор между залогодателем и банком в досудебном порядке не получилось.

Плюсом такой покупки станет сниженная стоимость. К минусам можно отнести невозможность физического осмотра объекта (доступен только просмотр на сайте).

Существует несколько способов получить такой конфискат:

  • Приобрести у должника. По договоренности с банком и при наличии письменного разрешения залогодатель (должник) продает квартиру третьему лицу. Право собственности оформляют с обременением. После всех расчетов, новый владелец самостоятельно снимает обременение. В выписке из ЕГРП содержится информация об обременении.
  • Взять через переуступку долга. Покупатель предоставляет в банк пакет документов для перерегистрации договора. В этом случае экспертная оценка недвижимости не понадобится. После проверки принимается решение о переоформлении ипотечного кредита. Новый владелец оплатит ипотеку на тех же условиях, что и предыдущий хозяин.
  • Купить у банка. Реализация конфискованных квартир по решению суда проходит через аукцион. Все необходимые документы, в том числе страховка и оценка, оформляются аккредитованными риэлторами. Остаток долга помещают в банковскую ячейку или переводят на счет. После перерегистрации сделки банк получает свои деньги, а покупатель – жилье.

Важно! Цена конфискуемого жилья прописывается в решении суда и может быть ниже рыночной на 25-30%.

Условия продажи квартир, находящихся в залоге Сбербанка

  • Залоговая недвижимость присутствует в 21 регионе РФ, в том числе в Москве, Московской области и в Санкт-Петербурге. Аукционы проходят в городах по месту регистрации объекта.
  • Реализация осуществляется через специальный сайт, на котором представлено подробное описание каждого объекта.
  • Извещение покупателям о торгах выставляется за 30 календарных дней до начала аукциона через муниципальные СМИ, через сеть Интернет и в информационных вестниках того региона, где предполагается проведение аукциона.
  • После торгов покупатель рассчитывается по задолженности со Сбербанком в течение 10 дней. Ипотечный или потребительский заем оформляется в случае, когда клиент не может рассчитаться в течение этого срока.
Активы Сбербанка на площадке по продаже имущества

Важно! Продажа залогового имущества Сбербанка через аукцион считается состоявшейся в случае, когда в торгах участвовало более двух лиц и за квартиру предложили выше стартовой цены.

Из чего складывается стоимость

Эксперты рассчитывают стоимость жилья с учетом дисконта. Определение размера дисконта осуществляется исходя из следующих пунктов:

  • условия договора на ипотечную ссуду;
  • ликвидность на рынке недвижимости;
  • кредитная история заемщика.

В дисконт закладывают предполагаемые расходы от торгов, издержки по залогу в случае обращения в суд.

Пакет документов

Для покупки залогового недвижимого имущества в Сбербанке необходимо зарегистрироваться и получить аккредитацию на аукционе. Для этого физ. лицу потребуется представить документы:

  1. паспорт РФ;
  2. ИНН.

Каждый случай покупки залоговой недвижимости индивидуален. Для подробной информации о пакете документов обратитесь в отделение банка.

Страхование

Залоговое имущество может быть застраховано по желанию покупателя. Клиент вправе выбрать страховую компанию из списка аккредитованных фирм, одобренных Сбербанком. На официальном сайте есть полный список организаций, выдающих страховые полисы.

Если заемщик выбирает страховую компанию, не указанную в списке на сайте, банк может проверять документы на ипотечный кредит до 30 рабочих дней.

Вопросы и ответы

Договор с Центром недвижимости от Сбербанка (ЦНС) не описывает ситуацию отказа росреестром в регистрации, поэтому деньги покупателя как будто навечно зависают на номинальном счете. Хочу узнать какие права у Продавца в таком случае и как защититься от этой ситуации.

Собираюсь купить квартиру с помощью ЦНС через безопасный расчет. Я (Покупатель) заключаю договор с ЦНС, в котором прописаны условия перевода денег с номинального счета на счет продавца. Покупатель не имеет права расторгнуть договор в одностороннем порядке, а только совместно с продавцом. Поэтому в случае отказа росреестром в регистрации ДКП возникает вопрос, как Покупателю расторгнуть договор с ЦНС и получить деньги обратно без участия продавца, который может отказаться участвовать в расторжению.

Договор с ЦНС прилагаю.

Как можно защититься от ситуации отказа в регистрации ?

Так же хочу узнать имеет ли юридическую силу пункт в ДКП обязывающий продавца участвовать в расторжении договора с ЦНС в случает отказа росреестра ?

Эксперт:

Доброго дня!

Так же хочу узнать имеет ли юридическую силу пункт в ДКП обязывающий продавца участвовать в расторжении договора с ЦНС в случает отказа росреестра ?

Федор

Считаю, что в данной ситуации, как следует из п. 1,2, прикрепленного Вами договора, Вы как Заказчик являетесь собственником денежных средств, а ЦНС лишь их держателем, в связи с чем Вы имеете право снять данные денежные средства, отказаться от услуг исполнителя:

ст. 782 ГК РФ: 1. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

В связи с чем, в случае отказа Росреестре в регистрации перехода прав с продавца на Вас, как покупателя, предоставите отказа Росреестра, во избежание недорозумения и требование о возврате денежных средств.

Эксперт:

По смыслу договора у вас договор номинального счета

Статья 860.6 ГК РФ. Изменение и расторжение договора номинального счета, замена владельца номинального счета (действующая редакция)

1. Договор номинального счета с участием бенефициара может быть изменен или расторгнут только с согласия бенефициара, если законом или договором номинального счета не предусмотрено иное.

Т.е договор с участием в вашем случае продавца, может быть расторгнут и изменен только с согласия продавца, если договором не предусмотрены иные условия.

В связи с чем, вы можете прописать свои  условия в договор и это не будет противоречить законодательству.

Я бы посоветовала вам внести в договор пункт о возврате денежных средств владельцу счета по его единоличному заявлению без согласия бенефициара в связи с отказом в гос.регистрации права, на основании предоставления  самого отказа.

Эксперт:

Федор.

В силу ст. 421 ГК РФ «Свобода договора» советую внести изменения в договор, подписав дополнительное соглашение с условием о возврате денежных средств, внесенных на номинальный счет, в случае отказа Росреестра в регистрации перехода права собственности по сделке.

Ст. 860.6 ГК РФ позволяет внести вышеуказанное изменение.  

ГК РФ Статья 860.6. Изменение и расторжение договора номинального счета, замена владельца номинального счета

1. Договор номинального счета с участием бенефициара может быть изменен или расторгнут только с согласия бенефициара, если законом или договором номинального счета не предусмотрено иное.

Эксперт:

Федор, 

Коллеги высказали свое мнение по вашему вопросу. Я проводил такую сделку у себя лично и в договоре было указано тоже самое. 

Важно осуществить анализ:

8.5. Настоящим Заказчик уведомлен и выражает согласие с тем, что для инициации процедуры расторжения Договора по инициативе Заказчика, Заказчик обязуется предоставить Исполнителю соглашение о расторжении ДКП, подписанное Заказчиком и Продавцом, или письменное подтверждение факта неподписания ДКП со стороны Заказчика и Продавца, при этом срок возврата денежных средств Заказчику составляет до 10 (десяти) рабочих дней.

Предусматривает случай, когда банку предоставляется только соглашение о расторжении ДКП, либо второй момент неподписание ДКП, что является априори  не верным. Вы спросите почему? Потому, что перед заключение Настоящего договора банка потребует ДКП и второй пункт вообще не понятно зачем включен. 

Относительно ситуации, то у Вас даже если оставить все как есть можно применять:статью 32 Закона о защите прав потребителей, где указано, что Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о  оказании услугв любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

При этом важно понимать, что нормы ЗоЗПП имеют приоритет над условиями договора, значит Вы без наличия условий можете отказаться от услуг банка и потребовать возврат средств, в том числе со ссылкой на п. 8.6. Договора, где написано 8.6. Во всем, что не оговорено в Договоре,Стороны руководствуются законодательством Российской Федерации.

Как раз под этой фразой, в том числе и применяется указанная норма закона. Отказ будет зафиксирован при регистрации соответствующего заявления в ООО «ЦНС», поскольку это не сбербанк, а простое юридическое лицо. 

+ для подстраховки можно в ДКП прописать условие об одностороннем отказе от ДКП, когда Росреестр приостановит или выдаст отказ в регистрации перехода права собственности.

В силу ч.1 ст. 450.1 ГК РФ

 Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

+ с учетом того, что в договоре указан надлежащий канал связи с ООО ЦНС

Электронная почта: [email protected], то заявление о расторжении договора оказания услуг, Вы сможете отправить, в том числе на электронную почту и при необходимости доказать в суде, что уведомили Исполнителя об отказе от договора.

Если у Вас остались вопросы, давайте обсудим. 

С уважением, юрист Дмитрий. 

Эксперт:

Федор

Постараюсь кратко, так как Коллеги много уже выше написали.

1. В п. 8.5 договора на оказание услуг речь идет об инициации процедуры расторжения Договора по инициативе Заказчика. Другими словами, там указанно, что если Вы предложите ООО ЦНС расторгнуть договор на оказание услуг, тоесть выступите инициатором расторжения, то оно даст согласие только при представлении ему соглашения о расторжении договора. Тут речь идет о двухстороннем расторжении, просто указано, кто выступает инициатором.  Вы просите расторгнуть договор, а ООО ЦНС дает согласие.

При этом ст. 782  ГК РФ дающая заказчику право отказаться от исполнения договора говорит по сути об одностороннем расторжении по желанию заказчика в любое время. Эта норма закона императивна и никак не может быть изменена соглашением сторон. Это право Заказчика установленное законом.

2. В случае вынесения Росреестром отказа в государственной регистрации права покупателя на объект, Покупатель просто пишет в ООО ЦНС Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора и требованием возвратить денежные средства на счет, откуда они были перечислены. Что касается срока возврата денежных средств на счет Заказчика, то мне кажется сдесь применима норма п. 2 ст. 314 ГК РФ, тоесть 7 дней с момента предъявления требования о возврате.

п. 2 ст. 314 ГК РФ В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении,

Договор у ООО ЦНС составлен очень неудачно. Тут скорее риски Продавца, что Покупатель до регистрации может отказаться от исполнения договора и деньги продавцу не перечислят. Для Покупателя рисков очень мало, так как все в конечном итоге при отказе в регистрации вернется на ссудный счет заемщика.

Удачи

Источники

Использованные источники информации.

  • https://sbank.online/other/sberbank-prodazha-imuschestva-dolzhnikov/
  • https://www.tsbank.ru/uslugi/zalogovye-kvartiry-ot-sberbanka.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий